Ang pagbebenta ng ipinangako na hindi napapalitan na pag-aari ay pinamamahalaan ng mga ligal na probisyon na itinadhana ng Batas Pederal Bilang 102-FZ na "On Mortgage (Pledge of Real Estate)". Ang bagong bersyon ng batas na pambatasan na ito ay nagbibigay ng para sa isang bilang ng mga karagdagan at mga pagbabago na ipinasok sa 01.01.2019.
Pangkalahatang konsepto ng auction sa publiko
Upang maunawaan ang mga detalye ng paghawak ng mga pampublikong auction para sa pagbebenta ng real estate sa loob ng balangkas ng medyo bagong ligal na pamantayan ng batas ng Russia, kinakailangang maunawaan ang ilang mga konsepto.
Lugar ng samahan ng pampublikong auction. Direktang naka-link ito sa bagay na real estate na ibebenta.
Kataga ng paglalathala. Sa loob ng sampung araw mula sa petsa ng auction, isang abiso ang nai-publish, na nagpapahiwatig ng impormasyon tungkol sa pagdaraos ng kaganapang ito (paksa, lugar at petsa ng auction, ang gastos ng mga materyal na assets).
Abiso sa publiko na auction. Sa opisyal na website ng FSSP, na may kasabay na abiso tungkol sa mga paghahati sa teritoryo ng serbisyong ito, ang impormasyon tungkol sa nakaplanong auction ay na-publish. Ang mga kalahok nito ay dapat magbayad ng isang nakapirming deposito, na karaniwang 5% ng paunang halaga ng mga materyal na assets. Bukod dito, ang deposito ay buong ibinalik kung ang auction ay ipinahayag na hindi wasto. At sa kondisyon na ang paksa na nanalo sa auction ay tumatanggi na magbayad para sa mga auction item, ang deposito na ito ay hindi na ibabalik sa kanya.
Kontrata Ang kasunduan sa pagitan ng tagapag-ayos ng auction at entity na nanalo ng auction ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa transaksyon, na ipinasok sa USRR.
Mga kalahok. Ang bilang ng mga paksa na aminin sa auction ay limitado. Bilang isang patakaran, ang mga tao lamang na may karapatang gamitin ang mga bagay na ito (kamag-anak, kaibigan at kakilala ng nangako), pati na rin ang pangako, ay pinapapasok sa auction.
Pagrehistro ng transaksyon. Ang isang entity ay kinikilala bilang nanalong bidder batay sa pinakamataas na presyo ng bid. Pagkatapos ng auction, ang isang kontrata sa pagbebenta ay natapos. Ang pagbabayad para dito ay dapat gawin sa loob ng limang araw sa account ng tagapag-ayos ng kaganapan. Bukod dito, ang dati nang idineposito na collateral ay buong kasama sa gastos ng transaksyon.
Di-wasto ang pagkilala sa auction. Ang isang pampublikong auction ay itinuturing na nakansela kung ang bilang ng mga kalahok nito ay mas mababa sa dalawa, pati na rin sa kawalan ng pagbabayad mula sa nanalong entity. Matapos makilala ang auction na nabigo, ang may-ari ng paksa ng auction ay maaaring maging pledgee, o ang auction ay maaaring italaga muli. Sa huling kaso, ang oras ng kanilang paghawak ay dapat na itinalaga nang hindi mas maaga sa isang buwan, at ang paunang gastos ng mga materyal na assets ay dapat na mabawasan ng 15%.
Bilang karagdagan, ang auction ng publiko ay maaaring kanselahin kung ang mga partido sa pinagtatalunang ligal na relasyon ay nagtapos sa isang kasunduan sa kapayapaan. Kung naging posible ito matapos mailathala ang petsa ng auction, obligado ang may utang na bayaran ang lahat ng mga gastos na naipon ng tagapag-ayos ng auction.
Pag-atras ng mga materyal na halaga. Ang pinaka-karaniwang paraan ng pagpapatupad ng isang desisyon ng korte sa balangkas ng pagpapatuloy ng pagpapatupad ay ang pag-agaw ng pag-aari. Sa parehong oras, limang araw pagkatapos ipataw ang pag-agaw, isang direktang pag-agaw ng mga materyal na assets (bahagyang o kumpleto) ay isinasagawa, na kung saan ay naisagawa ng isang empleyado ng FSSP.
Pagpapatupad ng mga bagay. Ang pagiging tiyak ng pagbebenta ng nasamsam na pag-aari ay katulad ng mga patakarang ibinigay para sa pangako. Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay eksklusibong hawakan ng isang awtorisadong ahensya ng gobyerno.
Pagkilala sa paksa bilang hindi nagbabayad ng utang. Sa kaso ng pagkalugi ng mga ligal na entity at indibidwal, ang mga auction para sa pagbebenta ng ipinangako na pag-aari ay isinasagawa sa yugto ng panlabas na pamamahala at paglilitis sa pagkalugi.
Mga pagbabago sa regulasyon. Sa kasalukuyan, ang kumukuha ng pag-aari ay natutukoy lamang sa pamamagitan ng presyo sa isang auction basis at ganap na naibukod mula sa mga paghihigpit ng anumang mga nagpapautang. Dati, ang aspetong ito (mga kundisyon para sa paggamit ng pag-aari ng bagong may-ari) ay kinokontrol ng Pederal na Batas Blg 127, na nakatuon sa mga karapatan ng mga nagpapautang.
Mga uri ng kalakal. Sa kontekstong ito, may mga bukas at saradong kaganapan. Sa unang kaso, ang pag-bid sa publiko ay nagpapahiwatig ng pakikilahok ng anumang mga nilalang. Sa huling bersyon, ang kaganapan para sa pagsasakatuparan ng mga halagang materyal ay eksklusibong nakatuon sa mga inanyayahang kalahok. Nalalapat din ito sa pamamaraan ng pagsumite ng mga sipi. Kaya, buksan (pasalita) o sarado (selyadong sobre) na form ang tumutukoy sa katayuan ng kaganapan. Ang mga auction ay maaari ding gaganapin sa isang magkahalong form, kung halimbawa, ang isang kaganapan na sarado sa mga tuntunin ng mga kalahok nito ay nagpapahiwatig ng isang bukas na form ng mga alok ng presyo.
Abiso sa publiko na auction
Ang teksto ng paunawa ay ang pangunahing batayan para sa pagsasagawa ng mga pampublikong auction. Samakatuwid, ang dokumentong ito ay dapat na iguhit nang mahigpit na alinsunod sa mga kinakailangang pampakay. Kadalasan, ang paunawa ng isang auction ay inihambing sa isang pampublikong alok. Mahalagang maunawaan na ang pagbaluktot ng impormasyon sa teksto ng paunawa, na naimpluwensyahan ang resulta ng auction, ay maaaring magsama sa pagkansela ng kanilang mga resulta o kanilang pagkansela.
Dapat ipakita ng paunawa ang sumusunod na impormasyon:
- ang mga tuntunin ng transaksyon (ang paksa ng auction, ang halaga at encumbrance nito);
- impormasyon tungkol sa may-ari ng copyright o may-ari;
- data sa pamamaraan para sa paghawak ng auction (lugar, oras at anyo ng paghawak, kung sino ang tagapag-ayos, ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng pakikilahok at pagpapasiya ng nagwagi).
Ang mga sumusunod na nuances ay maaaring mabanggit bilang tipikal na mga precedent ng pampakay na hudisyal na kasanayan sa ating bansa:
- Mga implicit pamantayan para sa pagsusuri ng mga aplikasyon;
- ang presyo ng deposito ay hindi makatwiran mataas;
- pagbaluktot ng mga parameter ng bagay, na naka-impluwensya sa ideya nito;
- hindi kumpletong paglalarawan ng mga encumbrance ng object;
- hindi kumpletong impormasyon tungkol sa mga katangian ng bagay;
- paglabag sa kinakailangang pagkakataon upang pamilyar sa mga dokumento kung saan lumitaw ang kanang ginamit.
Ang paglalathala ng paunawa ng auction ay isinasagawa alinsunod sa kinakailangang minimum, na kinabibilangan ng website ng kagawaran ng serbisyo ng bailiff, ang pederal na website ng FSSP at ang opisyal na mass media ng mga lokal na awtoridad. Sa kasalukuyan, ang kasanayan sa arbitrasyon para sa mga publikasyong ito ay nakabuo ng mga kinakailangang pamantayan para sa kanilang pagtatasa, na isinasaalang-alang ang sapilitan na presensya ng isang naka-print na teksto (hindi kasama ang paggamit ng pag-broadcast lamang ng radyo at telebisyon), target na madla, mga pang-rehiyon na katangian at buong pagkakaroon ng impormasyon.
Pagkakasunud-sunod ng pag-uugali
Ang pangkalahatang mga patakaran para sa pagsasagawa ng mga pampublikong pangangalakal ay nagpapahiwatig ng mga sumusunod na tampok.
Ang mga auction na ito ay gaganapin sa anyo ng isang auction kung saan ibinebenta ang pag-aari ng may utang sa pinakamataas na presyo.
Ang abiso ng auction ay dapat na nai-publish hindi lalampas sa 30 araw bago ang auction. Dapat itong maglaman ng kumpletong impormasyon tungkol sa paksa, lugar, oras, pamamaraan (pagpaparehistro ng pakikilahok) at ang form ng auction, pati na rin ang paunang presyo at pagpapasiya ng nagwagi.
Upang makilahok sa pampublikong auction, ang mga aplikante ay dapat magbayad ng isang naaangkop na deposito. Ang laki at pamamaraan nito para sa pagpasok ay ipinahiwatig sa abiso. Ang deposito ay ibabalik sa kaso ng pagkansela ng auction, pati na rin kung ang paksa ay lumahok dito, nang hindi siya nagwagi. Ang taong nanalo sa auction ay gumagawa ng pagbabayad alinsunod sa kontrata ng pagbebenta, isinasaalang-alang ang deposito.
Ang tagapag-ayos ay may karapatang kanselahin ang mga ito nang hindi lalampas sa tatlong araw bago ang pagdaraos ng pampublikong auction.
Ang konsepto ng "mga taong lumahok sa auction, ngunit hindi ito nanalo" ay hindi kasama ang mga kalahok na hindi lumitaw sa kaganapan at ang mga taong hindi gumawa ng anumang mga allowance sa orihinal na presyo ng pag-aari.
Sa araw ng auction, ang naaangkop na protocol ay nilagdaan sa pagitan ng nagwagi at ng tagapag-ayos, na mayroong ligal na puwersa ng isang kasunduan.
Magaganap ang pag-bid kung hindi bababa sa dalawang entity ang lumahok sa mga ito. At ang nagwagi ay ang kalahok na may pinakamataas na bid.
Kung ang kalahok na nanalo sa auction ay tumatanggi na mag-sign sa protocol, mawawala sa kanya ang deposito. At ang tagapag-ayos, na nag-iwas sa pag-sign ng protocol, ay nagbabalik sa nagwagi ng deposito sa doble na halaga at binabayaran sa kanya ang lahat ng mga gastos ng paglahok sa auction, na lumampas sa halaga ng deposito.
Di-wasto ang pagkilala sa auction
Ang auction ay idineklarang hindi wasto sa mga sumusunod na kaso:
- mas mababa sa dalawang kalahok ang nag-apply para sa pakikilahok sa auction;
- ang pagdalo sa auction ay mas mababa sa dalawang mga kalahok;
- walang gumawa ng mga allowance sa orihinal na presyo ng mga materyal na assets;
- ang nagwagi ng auction ay hindi nabayaran ang buong halaga ng auction item sa account ng tagapag-ayos sa loob ng limang araw.
Dahil ang layunin ng auction sa kasong ito ay hindi nakakamit, itinalaga ang paulit-ulit na pag-bid. Ang isang bagong petsa para sa paghawak ng mga pampublikong auction ay itinakda pagkatapos ng auction ay ipinahayag na hindi wasto sa loob ng isang panahon ng 10 hanggang 30 araw.
Sa lahat ng mga kaso, hindi kasama ang katotohanan na ang nagwagi ng auction ay hindi nagbabayad ng buong halaga ng pag-aari, ang pangalawang auction ay isinasagawa na may pagbawas sa orihinal na gastos ng 15%. Ang lahat ng iba pang mga patakaran para sa pagsasagawa ng pangalawang kalakalan ay alinsunod sa pamamaraan para sa pagsasagawa ng pangunahing auction. Mahalagang maunawaan na sa suit ng isang interesadong tao, maaaring kilalanin ng korte ang subasta bilang hindi wasto kung ang pamamaraan para sa pag-uugali nito ay nilabag.
Ang mga regulasyong namamahala sa pamamaraan para sa paghawak ng mga pampublikong auction para sa iba't ibang mga pag-aari ay ang mga sumusunod:
- mortgage ng real estate - Art. 56-58 FZ "Sa mga pag-utang (mga pangako ng real estate)";
- pangako ng iba pang pag-aari - Art. 350 ng Kodigo Sibil ng Russian Federation;
- pagbebenta ng seguridad - Art. 89 (bahagi 4) ng Pederal na Batas na "Sa Pagpapatupad ng Mga Pagpapatupad".
