Ang salitang "mortgage" ay ipinakilala sa Greece tatlong siglo BC. Nangangahulugan ito na ang may utang ay mananagot sa nagpapautang sa kanyang sariling lupain. Sa batas sa bansa, ang gayong konsepto ay lumitaw noong unang bahagi ng dekada 90 ng huling siglo. Sa modernong Russia, ang mga pakikipag-ugnay na nagmumula na may kaugnayan sa mortgage ay kinokontrol ng batas na "On mortgages (pledges of real estate)" na binago noong Nobyembre 25, 2017.
Pautang sa simpleng salita
Ang isa pang pangalan para sa mga pag-utang ay collateral ng real estate. Ito ang pangalan ng paraan kung saan nakakatiyak ang mga obligasyon, kapag ang may utang ay nagbibigay sa nagpautang sa isang bentahe sa pagtugon sa kanyang mga paghahabol mula sa halaga ng pangako, na nagiging real estate. Sa sistema ng mga ugnayan na ito, ang nangungutang ay gumaganap bilang tagapagpangako, at ang nagpapautang bilang nangako.
Sa pinaka-pangkalahatang kaso, ang isang mortgage ay maaaring magsilbing seguridad para sa iba't ibang mga uri ng mga obligasyong pang-pera. Sa parehong oras, ipinapalagay na ang mga obligasyon ay maaaring mayroon na sa oras ng pagtatapos ng kasunduan sa mortgage, at maaaring lumitaw sa hinaharap. Sa kasalukuyan, ang mortgage ay binuo sa larangan ng pagbibigay ng mga pautang at kredito sa mga mamamayan.
Ang isang mortgage ay maaaring lumitaw kapwa sa bisa ng batas at sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage. Sa bisa ng batas, lumabas ang isang pangako kapag ang isang transaksyon para sa pagbebenta at pagbili ng real estate ay nagawa nang hindi binabayaran ito ng mamimili nang buo. Sa kasong ito, ang nagbebenta ay kumikilos bilang mortgagee, at ang mamimili ay gumaganap bilang mortgagor. Ang isang pautang sa ilalim ng isang kontrata ay nagsasangkot ng isang nakasulat na transaksyon sa pagitan ng dalawa o kahit na higit pang mga partido. Sa ilalim ng naturang kasunduan, ang may-ari o ang taong ligal na nagsasagawa ng pang-ekonomiyang pamamahala ng bagay ay naging pledger.
Pangunahing mga probisyon ng batas sa mga pag-utang na real estate
Ang Batas sa Mortgages ay nagtatakda na ang mga partido na pumasok sa isang ligal na relasyon ay nagtatapos ng isang naaangkop na kasunduan sa bawat isa. Ayon sa mga tuntunin ng dokumentong ito, ang isa sa mga partido (ang nagpapahiram sa obligasyon) ay may karapatang masiyahan ang mga paghahabol sa pera. Ang kanilang pinagmulan ay ang gastos ng bagay na paksa ng pangako. Ang kontrata ay nilagdaan kaugnay sa pag-aari na pag-aari at ginagamit ng may utang.
Ang kasunduan sa itaas ay nagbubunga ng isang ligal na ugnayan sa isang pautang, kung saan inilalapat ang mga prinsipyo ng collateral. Dahil ang paglilipat ng mga negosyo, apartment, istraktura, mga lagay ng lupa ay pinapayagan ng batas, posible ang isang pangako na may kaugnayan sa mga bagay na ito.
Posibleng magtatag ng isang pautang upang matiyak ang katuparan ng mga tuntunin ng kasunduan sa utang o kasunduan sa utang. Ang obligasyon ay maaaring magpatuloy mula sa mga katotohanan ng pagbili at pagbebenta, kontrata, pag-upa o pinsala.
Ang batas sa mortgage (pledge) ay nagpapakilala sa pangangailangan para sa accounting para sa kapwa may utang at pinagkakautangan, kung sila ay ligal na nilalang.
Ang paksa ng kasunduan ay dapat tiyakin ang pagbabayad ng pangunahing utang alinman sa buo o sa bahaging natutukoy ng kasunduan ng mga partido. Sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kasunduan, ang mga partido sa kasunduan ay maaaring gumawa ng isang kundisyon sa pagbabayad ng interes. Itinatakda ng batas ang posibilidad ng pagbabayad ng mga paghahabol sa anyo ng isang lump sum; hindi ito maaaring lumagpas sa mga obligasyon sa ilalim ng kontrata.
Nagbibigay ang batas para sa iba pang mga pagbabayad, na kasama ang:
- kabayaran para sa pinsala;
- parusa;
- isang multa sa kaso ng paglabag sa mga tuntunin ng kontrata;
- pagbabayad ng mga ligal na gastos;
- kabayaran ng mga gastos para sa pagpapatupad ng bagay.
Ito ay nangyayari na ang nagpautang, na nagnanais na mapanatili ang integridad ng pag-aari, ay sapilitang gumastos ng pera sa buong pagpapanatili at proteksyon nito. Sa kasong ito, siya ay may karapatang mag-reimbursement ng mga gastos dahil sa na-mortgage na real estate.
Ang mga kategorya ng mga bagay na maaaring maging paksa ng isang kasunduan ay natutukoy ng batas sa mga pag-utang. Alinsunod sa batas sibil, ang pag-aari na nakarehistro alinsunod sa itinatag na pamamaraan ay maaaring ipangako sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage.
Paksa ng kasunduan sa mortgage
Ang paksa ng isang kasunduan sa mortgage ay maaaring:
- mga lagay ng lupa;
- mga gusali, istraktura, negosyo, iba pang mga bagay sa konstruksyon ng kapital;
- mga gusali ng tirahan, apartment, pati na rin ang kanilang mga bahagi, na kung saan ay nakahiwalay na silid;
- mga garahe, mga cottage sa tag-init, mga bahay sa hardin, iba pang mga gusali ng consumer;
- sasakyang panghimpapawid, barko at mga bagay sa kalawakan.
Sa ilang mga kaso, ang batas tungkol sa mga pag-utang ay ginagawang posible na isaalang-alang ang mga gusali ng tirahan na direktang nauugnay sa pagkakaloob ng lupa bilang paksa ng kontrata. Kung walang pagpaparehistro para sa mga plots, ang pagmamay-ari ng estado na kung saan ay hindi hinati, hindi ito maaaring maging hadlang sa pagbuo ng mga ligal na relasyon sa mortgage.
Ayon sa Kodigo Sibil at Batas sa Mortgages, ang bagay na paksa ng kontrata, pati na rin ang mga aksesorya nito, ay isang solong kabuuan. Samakatuwid, ang mga accessories ay naging bahagi ng pangkalahatang pangako, maliban kung itinaguyod ng kasunduan ng mga partido. Ang isang bagay na hindi maaaring hatiin nang hindi binabago ang pangunahing layunin ay hindi maaaring maging isang independiyenteng paksa ng isang transaksyon.
Ang kinakailangan sa mortgagor ay ang pag-aari na paksa ng kontrata ay dapat na sa kanyang pagmamay-ari o hindi bababa sa hurisdiksyon ng ekonomiya. Kung ang bagay ay nakuha mula sa sirkulasyon o isang paghahabol ay maaaring makuha dito, hindi pinapayagan ang seguridad ng mga pag-angkin sa naturang pag-aari. Nalalapat ang parehong punto sa pag-aari na patungkol sa kung aling pribatisasyon ang hindi maaaring isagawa.
Ayon sa batas sa mga pag-utang, ang paksa ng kasunduan ay maaaring maging karapatang mag-upa, kung mayroong pahintulot ng nagpautang o ang taong gumagamit ng bagay sa ilalim ng karapatan ng pamamahala sa ekonomiya.
Ang isang pautang sa ari-arian na magkatulad na magkasamang pagmamay-ari sa oras ng pagtatapos ng kasunduan ay maaaring maitaguyod kung mayroong pahintulot dito sa bahagi ng lahat ng mga may-ari ng ligal. Ang nasabing pahintulot ay dapat na nakasulat. Sa kaso ng pagbabahagi ng pagmamay-ari, ang tao ay may karapatang ipahiram ang pag-aari na pagmamay-ari niya nang hindi humihiling ng pahintulot ng iba pang mga kapwa may-ari.
Mga nilalaman ng kasunduan sa mortgage
Dapat ipahiwatig ng kasunduan sa pangako:
- ang paksa ng kasunduan sa mortgage;
- pagtatasa ng naturang paksa;
- ang kakanyahan ng kasunduan;
- ang halaga ng pagganap ng obligasyon at term nito.
Ang kasunduan sa mortgage ay natapos alinsunod sa mga pangkalahatang tuntunin at alituntunin ng batas sibil. Dapat maglaman ang dokumento ng impormasyon tungkol sa paksa ng kasunduan, tungkol sa pagtatasa nito, at iba pang mga makabuluhang punto sa pagtupad ng mga obligasyon. Ang mga partido ay maaaring magsama ng mga tiyak na kundisyon sa dokumento na nagbibigay para sa posibilidad ng pagkuha ng foreclosure sa pag-aari. Ang impormasyong ito ay pinapayagan na maibigay sa anyo ng isang hiwalay na kasunduan.
Naglalaman ang kasunduan sa mortgage ng pangalan ng bagay at ng lugar kung saan ito matatagpuan. Ang paglalarawan na ibinigay sa dokumento ay dapat sapat upang makilala ang bagay. Ang kanan, batay sa kung saan ang bagay ay kabilang sa nagpapahiram, ay nabaybay din sa dokumento. Kung ang paksa ay isang lease, kinakailangang ipahiwatig ang term nito.
Ang pagtatasa ng paksa ng kontrata ay natutukoy ng kasunduan na nagtrabaho ng mga partido nito at ibinibigay sa mga tuntunin sa pera. Ang pagtatasa ng isang bagay ng konstruksyon na isinasagawa ay isinasagawa sa halaga ng merkado.
Ang ilang mga tampok ng mortgage
Ang obligasyon na na-secure ng mortgage ay ipinahiwatig sa kontrata kasama ang batayan para sa paglitaw nito at ang panahon kung saan ito itinatag. Maaaring magbigay ang kasunduan na ang halaga ng mga obligasyong pang-pera ay maitatatag sa paglaon; sa kasong ito, kinakailangan upang magreseta ng mga kundisyon para sa pagtukoy ng halaga ng mga obligasyon.
Kung, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ang mga habol ay maaaring ipatupad nang bahagya, ang mga tuntunin at dalas ng mga pagbabayad ay dapat na ipasok sa kontrata. Kung ang isang tukoy na halaga ng halaga ng mga pagbabayad ay hindi naitatag, kinakailangan upang magreseta ng mga kundisyon para sa kanilang pagpapasiya.
Ang mortgage ay napapailalim sa sapilitan na pagpaparehistro ng estado. Nagiging epektibo lamang mula sa sandaling ang isang entry ay ginawa sa nauugnay na rehistro ng estado. Sa kunin mula sa rehistro, ang pagpasok sa pangako ng real estate ay makikita sa anyo ng mga encumbrance ng mga karapatan ng may-ari sa ito o sa pag-aari na iyon.
Ang isang espesyal na kaso ng real estate mortgage ay isang mortgage sa isang apartment. Ang form na ito ng pangako ay naging laganap pagkatapos ng pagsisimula ng mga programa ng gobyerno na naglalayong suportahan ang mga mamamayan na bumili ng tirahan. Sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage ng ganitong uri, nangangako ang mortgagor sa apartment upang matiyak na ipinapalagay ang mga obligasyong pampinansyal. Ang kasunduan sa mortgage para sa apartment ay nilagdaan ng nagpapahiram at ang may-ari ng apartment. Ang pagpaparehistro ng kontrata ay ginawa sa loob ng isang panahon na hindi hihigit sa limang araw na nagtatrabaho.
Seguro sa pagtatapos ng isang kasunduan sa mortgage
Ang nagpautang ay lubos na interesado sa katotohanan na ang pag-aari na natanggap niya bilang isang pangako ay ligtas hanggang sa ganap na matupad ng may utang ang kanyang mga obligasyong pampinansyal. Samakatuwid, ang batas ay nagbibigay para sa seguro ng paksa ng mortgage laban sa mga posibleng panganib ng pinsala o pagkawala. Ang naturang seguro ay sapilitan. Ang mga bangko ay madalas na lumikha ng kanilang sariling mga kumpanya ng seguro, na nagsisiguro sa mga bagay ng kasunduan sa mortgage. Ang mga istrakturang ito minsan ay nag-aalok ng mga karagdagang uri ng serbisyo sa mga nanghiram, na kung saan ay layunin na humantong sa isang pagtaas sa pangkalahatang mga gastos at pinatataas ang gastos ng isang serbisyo sa pautang.
